Viele Vermieter setzen ihren Preis nach Gefühl, nach dem, was Nachbarn verlangen, oder nach dem, was Booking.com vorschlägt. Das Problem: Wer nicht weiß, ab welchem Betrag eine Buchung die eigenen Kosten deckt, kann keinen Preis verteidigen – und gibt bei Preisvergleichen nach, ohne zu wissen, ob er dabei Geld verliert.
Der Deckungsbeitrag beantwortet genau diese Frage. Er zeigt, wie viel vom Buchungspreis übrig bleibt, wenn Sie die unmittelbar buchungsbedingten Kosten abziehen. Daraus ergibt sich der Mindestpreis: der Preis, unter dem eine Buchung Sie mehr kostet als einbringt.
Was der Deckungsbeitrag bedeutet
Der Deckungsbeitrag ist kein Gewinn. Er ist der Betrag, der nach Abzug der variablen Kosten aus einer Buchung verbleibt und zur Deckung Ihrer Fixkosten beiträgt.
Fixkosten entstehen unabhängig davon, ob Gäste da sind oder nicht: Versicherung, Grundsteuer, Internet, Abschreibung auf Möbel und Einrichtung, eventuelle Kreditraten. Diese Kosten laufen weiter, ob die Wohnung belegt ist oder leer steht.
Variable Kosten entstehen pro Buchung oder pro Übernachtung: Reinigung, Wäsche, Verbrauch (Strom, Wasser, Heizung), OTA-Provision, Transaktionsgebühren, Verbrauchsmaterial. Diese Kosten entstehen nur dann, wenn ein Gast bucht.
Der Deckungsbeitrag ergibt sich aus:
Buchungspreis minus variable Kosten pro Buchung
Wenn der Deckungsbeitrag positiv ist, trägt die Buchung zur Deckung Ihrer Fixkosten bei. Wenn er negativ ist, kostet Sie die Buchung mehr, als sie einbringt.
Die variablen Kosten im Einzelnen ermitteln
Bevor Sie rechnen können, brauchen Sie konkrete Zahlen. Gehen Sie jede Buchung gedanklich durch und notieren Sie, was anfällt.
Reinigung: Was zahlen Sie pro Reinigung – entweder an einen Dienstleister oder in Form Ihrer eigenen Zeit? Rechnen Sie mit einem festen Betrag pro Reinigungsvorgang, nicht pro Nacht.
Wäsche: Bettwäsche, Handtücher, Küchentücher. Entweder Wäscheservice-Kosten oder eigener Aufwand (Strom, Wasser, Zeit). Auch hier ein Betrag pro Belegungswechsel.
Energie und Verbrauch: Strom, Wasser, Heizung variieren je nach Saison und Aufenthaltsdauer. Schauen Sie in Ihre Jahresabrechnungen und teilen Sie den Jahresverbrauch durch die Anzahl der Übernachtungen im Vorjahr. So erhalten Sie einen Durchschnittswert pro Übernachtung.
OTA-Provision: Wenn die Buchung über Booking.com, Airbnb oder eine andere Plattform kommt, fällt eine Provision an. Diese ist variabel, weil sie nur bei tatsächlichen Buchungen entsteht. Tragen Sie den Prozentsatz ein, den die jeweilige Plattform berechnet – und rechnen Sie ihn auf den Bruttobetrag um.
Buchungsgebühren: Zahlungsanbieter, Kreditkartengebühren, Gebühren Ihrer Buchungssoftware, die transaktionsbasiert abgerechnet werden. Feste Monatsgebühren für Software gehören dagegen zu den Fixkosten.
Verbrauchsmaterial: Willkommenskorb, Reinigungsmittel, Toilettenartikel. Schätzen Sie, was Sie pro Buchung ausgeben.
Addieren Sie alle diese Positionen. Das Ergebnis ist Ihre variable Kostensumme pro Buchung.
Den Mindestpreis ausrechnen
Der Mindestpreis ist der Preis, bei dem Ihr Deckungsbeitrag genau null ist. Jede Buchung darunter macht direkten Verlust. Jede Buchung darüber trägt zur Deckung Ihrer Fixkosten bei.
Die Formel lautet:
Mindestpreis = variable Kosten pro Buchung
Das gilt zunächst für den reinen Break-even auf Buchungsebene. In der Praxis wollen Sie darüber hinaus einen Fixkostenanteil je Buchung einkalkulieren.
Schritt 1: Jahresfixkosten ermitteln
Addieren Sie alle Kosten, die jährlich unabhängig von der Belegung entstehen: Versicherungen, Grundsteuer, Internet, TV-Lizenz, Abschreibungen, Instandhaltungsrücklage, anteilige Steuerberatungskosten.
Schritt 2: Realistische Auslastung schätzen
Wie viele Buchungen rechnen Sie im Jahr? Nicht mit Vollauslastung rechnen, sondern mit einem konservativen, realistischen Wert. Bei einer Ferienwohnung mit 30 Wochen Belegung und durchschnittlich fünf Nächten pro Buchung ergeben sich etwa 42 Buchungen pro Jahr.
Schritt 3: Fixkostenanteil je Buchung berechnen
Teilen Sie die Jahresfixkosten durch die erwartete Anzahl der Buchungen. Bei 4.200 Euro Jahresfixkosten und 42 Buchungen sind das 100 Euro pro Buchung.
Schritt 4: Mindestpreis je Nacht bestimmen
Addieren Sie variable Kosten und Fixkostenanteil. Teilen Sie die Summe durch die durchschnittliche Aufenthaltsdauer. Das ist Ihr kostendeckender Nachtpreis.
Beispiel: Variable Kosten 90 Euro, Fixkostenanteil 100 Euro, durchschnittliche Aufenthaltsdauer 5 Nächte.
Mindestpreis je Nacht = (90 + 100) / 5 = 38 Euro
Unter diesem Preis decken Sie Ihre Kosten nicht. Alles darüber ist Gewinn oder Puffer für Leerstände.
Warum der Mindestpreis nicht Ihr Angebotspreis ist
Der Mindestpreis ist eine Untergrenze, kein Verkaufspreis. Er zeigt Ihnen, wo die Schmerzgrenze liegt – nicht wo Sie tatsächlich anbieten sollten.
Wer zu nah am Mindestpreis vermietet, hat keinen Puffer für unerwartete Kosten: eine defekte Waschmaschine, einen Wasserschaden, eine kurzfristige Reinigung nach einem schwierigen Gast. Außerdem enthält der Mindestpreis keine Vergütung für Ihre eigene Zeit – Gästekommunikation, Schlüsselübergabe, Koordination.
Viele Vermieter rechnen sich arm, weil sie ihren eigenen Zeitaufwand nicht einkalkulieren. Wenn Sie pro Buchung vier Stunden investieren und Ihre Zeit mit einem realistischen Stundensatz bewerten, erhöht das den Mindestpreis spürbar.
Der Mindestpreis gibt Ihnen ein wichtiges Wissen: Sie wissen ab wann Sie ablehnen oder nachverhandeln können, ohne Verlust zu riskieren. In der Hochsaison liegt Ihr Marktpreis ohnehin darüber. In der Nebensaison oder bei kurzfristigen Anfragen hilft Ihnen der Mindestpreis zu entscheiden, ob ein Angebot noch sinnvoll ist.
Mindestpreise nach Saison und Buchungskanal differenzieren
Buchungen über OTAs haben höhere variable Kosten als Direktbuchungen, weil die Provision wegfällt. Das bedeutet: Ihr Mindestpreis ist für Direktbuchungen niedriger als für OTA-Buchungen. Sie können Direktbuchern denselben Preis anbieten und dabei mehr behalten – oder Sie bieten einen leichten Rabatt und haben trotzdem mehr Marge.
Wer das nicht ausrechnet, verschenkt Spielraum.
In der Hochsaison können Sie deutlich über dem Mindestpreis anbieten. In der Nebensaison können Sie den Mindestpreis als Orientierung nutzen, um kurzfristige Buchungen anzunehmen, die zumindest kostendeckend sind – anstatt die Wohnung leerstehen zu lassen.
Rechnen Sie Ihren Mindestpreis einmal aus, halten Sie ihn schriftlich fest und überprüfen Sie ihn, wenn sich Ihre Kosten ändern. Steigende Energiepreise, eine neue Reinigungskraft oder höhere Versicherungsbeiträge verschieben die Untergrenze. Wer das nicht nachverfolgt, merkt erst beim Jahresabschluss, dass er unter Einstandskosten vermietet hat.
Mehr zu Preisgestaltung, Direktbuchungen und kosteneffizientem Betrieb finden Sie auf direkt-gebucht.de.