Kaution bei Ferienwohnungen: Was rechtlich gilt

Gäste, die abreisen und dabei das Sofa beschädigt, das Handtuchset verschwinden lassen oder die Endreinigung zur Großbaustelle gemacht haben – das kennt fast jeder Ferienvermieter. Die Kaution soll genau das absichern. Aber wie hoch darf sie sein? Wann müssen Sie sie zurückzahlen? Und wann dürfen Sie tatsächlich etwas einbehalten? Diese Fragen sind in der Praxis häufiger strittig, als Vermieter ahnen. Dieser Artikel gibt Ihnen die rechtliche Grundlage – ohne juristisches Kauderwelsch.

Was die Kaution ist – und was nicht

Die Kaution bei einer Ferienwohnung ist keine Mietkaution im Sinne des § 551 BGB. Das ist ein wichtiger Unterschied, den viele Vermieter übersehen. Der § 551 BGB gilt für Dauermietverhältnisse und begrenzt die Kaution auf drei Nettokaltmieten. Für Ferienwohnungen gilt dieses Limit gesetzlich nicht – hier handelt es sich um einen Beherbergungsvertrag oder kurzfristigen Mietvertrag, auf den andere Maßstäbe anzuwenden sind.

Das bedeutet: Sie haben als Ferienvermieter bei der Höhe der Kaution grundsätzlich mehr Spielraum. Gleichzeitig bedeutet es, dass Sie keine gesetzliche Schablone haben, an der Sie sich einfach entlanghangeln können. Umso wichtiger ist eine klar formulierte Regelung in Ihren Buchungsbedingungen.

Wie hoch darf die Kaution sein?

Eine gesetzliche Obergrenze für Ferienwohnungskautionen existiert in Deutschland nicht. In der Praxis haben sich Beträge zwischen 100 und 500 Euro für normale Ferienwohnungen etabliert. Bei hochwertig ausgestatteten Objekten – etwa mit teuren Möbeln, Sauna oder Pool – sind auch höhere Kautionen von 500 bis 1.000 Euro üblich und in der Regel gerichtsfest, solange sie in einem angemessenen Verhältnis zum möglichen Schaden stehen.

Achten Sie darauf: Übertrieben hohe Kautionen können als unangemessene Benachteiligung des Gastes gewertet werden, wenn sie in Allgemeinen Geschäftsbedingungen verankert sind. Im Zweifelsfall sollte die Kaution dem plausiblen Schadensrahmen entsprechen. Wer eine Ferienwohnung mit Inventarwert von 15.000 Euro vermietet, kann höhere Absicherung rechtfertigen als jemand mit einer einfach möblierten Unterkunft.

Wie wird die Kaution erhoben?

Üblich sind drei Wege:

Barzahlung bei Anreise. Der Gast übergibt den Betrag am Check-in und erhält ihn bei Abreise in einwandfreiem Zustand zurück. Einfach, aber zunehmend unbeliebt – viele Gäste haben nicht genug Bargeld dabei.

Überweisung vor Anreise. Sie überweisen den Betrag zurück nach der Abreise. Das gibt Ihnen Zeit zur Prüfung, aber auch administrativen Aufwand.

Kreditkartenreservierung. Technisch die eleganteste Lösung: Sie reservieren den Betrag auf der Kreditkarte, ohne ihn sofort abzubuchen. Wird kein Schaden festgestellt, verfällt die Reservierung automatisch. Für Gäste angenehmer, für Vermieter mit entsprechendem Zahlungssystem gut handhabbar.

Welchen Weg Sie wählen, spielt rechtlich keine entscheidende Rolle – entscheidend ist, dass die gewählte Methode in Ihren Buchungsbedingungen klar beschrieben ist, bevor der Gast bucht.

Wann müssen Sie die Kaution zurückzahlen?

Hier machen viele Vermieter Fehler, die sie im Streitfall teuer zu stehen kommen. Allgemein gilt: Die Kaution ist nach Abreise und Prüfung des Objekts in angemessener Frist zurückzugeben. Was „angemessen" bedeutet, hängt vom Einzelfall ab – in der Praxis sind 7 bis 14 Tage nach Abreise ein verlässlicher Rahmen.

Wenn Sie keine Schäden festgestellt haben und keine offenen Forderungen bestehen, sollte die Rückgabe zügig erfolgen. Unnötiges Hinauszögern ohne konkreten Grund kann als vertragswidrig eingestuft werden und dem Gast das Recht geben, Verzugszinsen zu verlangen.

Wichtig: Schreiben Sie eine konkrete Frist in Ihre Buchungsbedingungen. „Die Kaution wird innerhalb von 14 Tagen nach Abreise zurückgezahlt, sofern keine Schäden festgestellt wurden" – das ist eindeutig und schützt beide Seiten.

Wann dürfen Sie die Kaution einbehalten?

Das ist die eigentlich entscheidende Frage – und gleichzeitig die häufigste Streitquelle. Sie dürfen die Kaution ganz oder teilweise einbehalten, wenn:

• nachweisbare Schäden am Inventar oder an der Unterkunft entstanden sind, die über normale Abnutzung hinausgehen,
• Reinigungskosten anfallen, die erheblich über dem normalen Maß liegen und nicht durch eine pauschal berechnete Endreinigungsgebühr abgegolten sind,
• Gegenstände fehlen oder entwendet wurden,
• offene Zahlungen bestehen, etwa nicht bezahlte Verbrauchsabrechnungen.

Was Sie nicht einbehalten dürfen: Kosten für normale Gebrauchsspuren, Abnutzung, die dem Alter der Einrichtung entspricht, oder pauschale Gebühren, die im Mietpreis bereits enthalten sind. Ein Gast, der die Küchengeräte benutzt und dabei normale Gebrauchsspuren hinterlässt, schuldet Ihnen keinen Schadensersatz.

Dokumentation ist alles. Ohne Fotos haben Sie im Streitfall kaum Chancen. Machen Sie beim Check-in und beim Check-out systematisch Fotos von allen Räumen, dem Inventar und dem Zustand der Ausstattung. Lassen Sie sich beim Check-in vom Gast den Zustand schriftlich bestätigen – oder nutzen Sie ein digitales Übergabeprotokoll. Nur wer den Ausgangszustand dokumentiert hat, kann glaubhaft nachweisen, dass ein Schaden durch den aktuellen Gast entstanden ist.

Was bei Streit passiert

Wenn ein Gast die Einbehaltung nicht akzeptiert, kann er zivilrechtlich dagegen vorgehen. Das Amtsgericht ist in der Regel zuständig. Ihre Position ist dabei umso stärker, je klarer Ihre Buchungsbedingungen formuliert sind und je lückenloser Ihre Dokumentation ist. Gerichte urteilen in Fällen ohne klare Vertragsgrundlage häufig zugunsten des Gastes.

Lassen Sie Ihre Allgemeinen Geschäftsbedingungen einmal rechtlich prüfen, wenn Sie noch keine belastbare Grundlage haben. Das ist eine einmalige Investition, die im Ernstfall viel Ärger spart.

Was Sie konkret umsetzen sollten

Prüfen Sie jetzt, ob Ihre Buchungsbedingungen folgende Punkte klar regeln: Höhe der Kaution, Zeitpunkt der Erhebung, Zahlungsweg, Rückgabefrist, und unter welchen Bedingungen ein Einbehalt möglich ist. Ergänzen Sie ein systematisches Check-in- und Check-out-Protokoll mit Fotodokumentation. Und überlegen Sie, ob eine Kreditkartenreservierung für Ihr Geschäftsmodell die bessere Lösung gegenüber Barzahlung ist.

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