Kaution bei Ferienwohnungen: Was rechtlich zählt 2026
Die Kaution gehört zu den Themen, bei denen viele Ferienvermieter auf Bauchgefühl setzen – und dabei rechtliche Risiken eingehen, die sich vermeiden lassen. Zu hoch angesetzt schreckt sie Gäste ab. Falsch einbehalten führt zu Streit oder sogar zu Rückforderungsklagen. Und wer die Rückzahlung zu lange hinauszögert, haftet unter Umständen selbst für Verzugsschäden.
Dieser Artikel zeigt Ihnen, was beim Thema kaution ferienwohnung recht 2026 tatsächlich gilt – ohne juristisches Kauderwelsch, aber mit den Fakten, die Sie als Vermieter kennen müssen.
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Wie hoch darf die Kaution bei einer Ferienwohnung sein?
Eine gesetzliche Obergrenze für Ferienwohnungen gibt es in Deutschland nicht. Das Mietrecht mit seiner bekannten Drei-Monatsmieten-Regelung (§ 551 BGB) gilt für dauerhafte Mietverhältnisse – nicht für kurzfristige Ferienüberlassungen. Das bedeutet: Sie haben als Vermieter grundsätzlich mehr Spielraum.
In der Praxis haben sich folgende Richtwerte etabliert:
- Einfache Ferienwohnungen: 100 bis 200 Euro
- Gehobene Objekte oder Häuser: 300 bis 600 Euro
- Luxusobjekte oder große Gruppen: bis zu 1.000 Euro oder mehr
Entscheidend ist die Verhältnismäßigkeit. Eine Kaution von 1.000 Euro für eine kleine Zweizimmerwohnung mit 80 Euro Tagessatz wirkt abschreckend – und kann als unangemessen angefochten werden, wenn sie in AGB versteckt ist. Halten Sie die Höhe nachvollziehbar und kommunizieren Sie sie klar vor der Buchung.
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Welche Formen der Kaution sind rechtlich zulässig?
Beim Thema kaution ferienwohnung recht 2026 stellt sich nicht nur die Frage nach der Höhe, sondern auch nach der Form. Sie haben im Wesentlichen drei Optionen:
Barzahlung oder Überweisung vor Anreise
Die einfachste Variante. Sie halten das Geld bis zur Abreise zurück und überweisen es nach Prüfung zurück. Wichtig: Der Zeitpunkt der Rückzahlung sollte in Ihren Buchungsbedingungen klar geregelt sein – üblicherweise innerhalb von 7 bis 14 Tagen nach Abreise.
Kreditkarten-Vorauthorisierung
Weit verbreitet bei professionellen Betrieben. Hier wird ein Betrag auf der Kreditkarte des Gastes reserviert, aber nicht sofort abgebucht. Vorteil: kein Liquiditätsaufwand beim Gast, kein Rückzahlungsaufwand für Sie – der Betrag verfällt einfach, wenn kein Schaden eingetreten ist. Nachteil: Die technische Abwicklung erfordert ein entsprechendes Zahlungsgateway.
Bürgschaft oder Kaution über Drittanbieter
Einige Plattformen und Versicherungsdienstleister bieten Kautionslösungen an, bei denen der Gast eine Art Versicherungsprämie zahlt statt einer echten Sicherheitsleistung. Das reduziert die Hemmschwelle für Gäste, schützt Sie aber nur so gut, wie das jeweilige Produkt es erlaubt. Lesen Sie die Bedingungen sorgfältig.
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Wann dürfen Sie die Kaution einbehalten?
Das ist der Punkt, an dem es am häufigsten zum Streit kommt. Als Vermieter dürfen Sie die Kaution ganz oder teilweise einbehalten, wenn:
- Nachweisliche Schäden an der Unterkunft entstanden sind, die über normale Abnutzung hinausgehen
- Fehlendes Inventar festgestellt wird (Handtücher, Bettwäsche, Küchenutensilien)
- Zusätzliche Reinigungskosten entstanden sind, die über die übliche Endreinigung hinausgehen – sofern das in Ihren Bedingungen so geregelt ist
- Offene Nebenkostenforderungen bestehen, die vertraglich vereinbart waren
Was Sie nicht einbehalten dürfen: normale Gebrauchsspuren, kleine Kratzer auf Böden oder Möbeln, die dem Alter der Ausstattung entsprechen. Das ist normaler Verschleiß – kein Schaden.
Dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung vor jeder Anreise und nach jeder Abreise mit Fotos und einem kurzen Übergabeprotokoll. Ohne Dokumentation haben Sie im Streitfall schlechte Karten. Das gilt besonders bei Direktbuchungen ohne Plattform als Zwischenschicht – denn dann gibt es keine OTA-Schlichtung, auf die Sie sich stützen könnten.
Kleiner Hinweis am Rande: Wer ausschließlich über OTAs wie Booking.com vermietet, zahlt dafür Provisionen zwischen 15 und 28 Prozent pro Buchung – Genius-Rabatt und Preferred-Partner-Kosten eingerechnet. Bei Direktbuchungen behalten Sie diesen Betrag und können ihn unter anderem in eine professionelle Dokumentation und rechtssichere Prozesse investieren.
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Fristen und Rückzahlung: Was Sie klar regeln müssen
Wenn kein Schaden entstanden ist, muss die Kaution zurückgezahlt werden. Wie schnell? Das Gesetz gibt für Ferienvermietungen keine exakte Frist vor – aber die Rechtsprechung tendiert zu einem angemessenen Zeitraum von 7 bis 14 Tagen nach Abreise.
Halten Sie länger zurück, ohne einen Schaden geltend zu machen, riskieren Sie eine Klage auf Rückzahlung zuzüglich Verzugszinsen. Kommunizieren Sie daher in Ihren Buchungsbedingungen klar:
- Bis wann wird die Kaution zurückgezahlt
- In welcher Form (Überweisung, Kreditkartenstornierung)
- Was passiert im Schadensfall
Diese Transparenz schützt Sie – und erhöht gleichzeitig das Vertrauen potenzieller Gäste. Wer Direktbuchungen fördern möchte, sollte wissen: Gäste, die direkt buchen, setzen oft mehr Vertrauen in den Vermieter als in eine anonyme Plattform. Klare Kautionsregeln sind dabei ein echtes Vertrauenssignal.
Eine umfassende Übersicht zu allen rechtlichen Rahmenbedingungen – von der Gewerbeanmeldung bis zur Gästekommunikation – finden Sie im Artikel Ferienwohnung vermieten: Recht, Kaution und Gästekommunikation.
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Kaution in AGB oder Mietvertrag: Worauf es ankommt
Damit die Kautionsregelung rechtlich hält, muss sie wirksam vereinbart sein. Versteckte Klauseln in unlesbaren AGB halten vor Gericht oft nicht stand. Achten Sie auf folgende Punkte:
- Transparenz: Der Gast muss die Kautionshöhe vor der Buchung kennen
- Eindeutigkeit: Formulieren Sie klar, für welche Schäden die Kaution haftet
- Kein Überraschungseffekt: Klauseln, die für den Gast unerwartet nachteilig sind, können unwirksam sein (§ 305c BGB)
- Formale Einbeziehung: AGB müssen vor Vertragsschluss zugänglich gemacht werden – nicht erst beim Check-in
Wer mit einem einfachen Mietvertrag arbeitet statt mit AGB, hat oft mehr Spielraum – aber auch mehr Aufwand bei jeder einzelnen Buchung.
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Das Thema kaution ferienwohnung recht 2026 ist kein Randthema. Es berührt Ihr Haftungsrisiko, Ihre Gästebeziehung und letztlich Ihre Reputation als Vermieter. Wer die Kaution professionell regelt, schützt sich – und signalisiert Gästen gleichzeitig, dass sie es mit einem seriösen Vermieter zu tun haben.
Wenn Sie Direktbuchungen ausbauen und rechtssichere Prozesse aufbauen möchten, erfahren Sie bei direkt-gebucht.de, wie das für Ihren Betrieb konkret aussehen kann.